Muhdesat Nedir?
Muhdesat, Arapça kökenli bir kelime olup “sonradan yapılmış şey” anlamına gelir. Gayrimenkul hukukunda ise, bir taşınmazın üzerinde bulunan ve taşınmazın ayrılmaz parçası niteliğinde olan bina, tesis, ağaç ve benzeri yapıları ifade eder.
Muhdesatın taşınmazdan ayrılmaz parçası niteliğinde olması, taşınmazın mülkiyeti ile birlikte muhdesatın da mülkiyetinin birlikte geçmesi anlamına gelir. Bu nedenle, bir taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması halinde, taşınmazın mülkiyetinin devri, muhdesatın mülkiyetinin devrini de kapsar.
Muhdesatın Nitelikleri
Muhdesatın taşınmazdan ayrılmaz parçası niteliğinde olması için aşağıdaki nitelikleri taşıması gerekir:
- Muhdesat, taşınmaz üzerinde inşa edilmiş veya dikilmiş olmalıdır.
- Muhdesat, taşınmazla fiziki olarak bağlantılı olmalıdır.
- Muhdesat, taşınmazın ekonomik değerini artırmalıdır.
Muhdesatın Çeşitleri
Muhdesatlar, taşınmazın üzerinde bulunduğu yere göre aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir:
- Zemin muhdesatı: Taşınmazın zemininde bulunan muhdesatlara verilen addır. Örneğin, binalar, yollar, kaldırımlar, çitler, bahçeler, tarlalar gibi.
- Üstün muhdesatı: Taşınmazın üstünde bulunan muhdesatlara verilen addır. Örneğin, binalardaki merdivenler, asansör, çatı, balkon gibi.
- İç muhdesatı: Taşınmazın içinde bulunan muhdesatlara verilen addır. Örneğin, binalardaki kapılar, pencereler, duvarlar, tavanlar, döşemeler gibi.
Muhdesatlar, taşınmazın niteliğine göre de aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir:
- Bina muhdesatı: Bir taşınmaz üzerinde bulunan binaları ifade eder.
- Tesis muhdesatı: Bir taşınmaz üzerinde bulunan tesisleri ifade eder.
- Ağaç muhdesatı: Bir taşınmaz üzerinde bulunan ağaçları ifade eder.
Muhdesatın Tespiti
Muhdesatın aidiyetinin tespiti, taşınmazın mülkiyetinin devrinde önemli bir rol oynar. Muhdesatın aidiyetinin tespiti için, öncelikle muhdesatın taşınmaz üzerinde bulunduğu tarihte kim tarafından yapıldığının tespiti gerekir. Muhdesatın, taşınmazın malikinden başka biri tarafından yapıldığının tespit edilmesi halinde, muhdesatın aidiyetinin tespiti için mahkemeye dava açılabilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davada, muhdesatın aidiyetini iddia eden kişi, muhdesatın taşınmaz üzerinde bulunduğu tarihte kim tarafından yapıldığını ve muhdesatın taşınmazdan ayrılmaz parçası niteliğinde olduğunu ispat etmek zorundadır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında, mahkeme, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve diğer delilleri değerlendirerek karar verir. Mahkeme, muhdesatın aidiyetinin tespitine karar verirse, bu karar, taşınmazın mülkiyetinin devrinde geçerli olur.
Muhdesatın Devri
Muhdesatın devri, taşınmazın devri ile birlikte gerçekleşir. Ancak, taşınmazın devrinden önce muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılarak muhdesatın aidiyetinin tespit edilmesi halinde, muhdesatın devri ayrı bir işlemle de gerçekleştirilebilir.
Muhdesatın devri, taşınmazın devrinde olduğu gibi, tapu siciline kaydedilmek suretiyle gerçekleştirilir. Muhdesatın devri için, taşınmazın malikinden ve muhdesatın maliki olan kişiden muvafakat alınması gerekir.
Muhdesatın Hukuki Sonuçları
Muhdesatın taşınmazdan ayrılmaz parçası niteliğinde olması, aşağıdaki hukuki sonuçları doğurur:
- Muhdesatın mülkiyeti, taşınmazın mülkiyeti ile birlikte geçer.
- Muhdesatın kullanımı, taşınmazın mülkiyetinin devri ile birlikte yeni malik tarafından da yapılabilir.
- Muhdesatın yıkılması veya zarar görmesi halinde, zarardan yeni malik sorumludur.
Muhdesatın Korunması
Muhdesatın korunması, hem taşınmazın mülkiyetinin korunması hem de muhdesatın maliki olan kişinin menfaatlerinin korunması açısından önemlidir. Muhdesatın korunması için, aşağıdaki önlemler alınabilir:
- Muhdesatın tapu siciline kaydedilmesi, muhdesatın hukuki durumunu güvence altına alır.
- Muhdesatın bakım ve onarımının düzenlimuh